物流地产企业能够根据客户的需要,通过专业的服务团队提供物流设施租赁、物业管理以及供应链管理咨询等服务,具体包括物流设施网络规划与优化,设施选址与优惠政策讨论、买人土地或收购既有地产、设施设计与施工、物流设备采购与租赁以及系统集成等活动。物流地产企业为客户提供高标准、高效率、规模化的物流设施及其网络,帮助其设计或改善基于物流设施的供应链管理流程,从而有效地降低客户的物流运作成本,提高物流效率与效益,提升企业的整体运作绩效。
由于投资和建设主体的多样性,物流地产企业涉足物流地产领域的动因和能力存在差异,导致物流地产开发经营的侧重点不同,因而形成不同的物流地产运营模式。结合国内外物流地产开发建设的成功经验,根据投资和建设主体的不同,可以将物流地产的运营模式划分为三种基本类型,即地产企业主导型、物流企业主导型以及地产企业与物流企业合作型等运营模式。
地产企业主导型运营模式
房地产企业特别是工业地产商是物流地产投资开发的主体。它们根据客户的物流设施需求,在选址、取得土地并设计、建设完成相关物流设施或者按照客户的具体要求购买、改造既有的物流设施后,再长期出租给客户,通过专业团队为客户提供满意的物业管理服务。房地产企业与客户之间主要通过签订物流设施设备租赁协议规定双方的权利义务关系。房地产开发企业不介人客户的日常物流业务,只是负责物流设施的投资开发、物业管理、咨询服务和客户关系管理工作。
投资收益主要来源于地产增值、物流设施设备租金、物业管理费以及物流设施咨询服务等。目前这种运营模式以全球最大的物流基础设施提供与服务商普洛斯为代表。这种模式的优点是可以充分发挥地产企业强大的资金实力、物流设施设计能力和房地产运作优势,有效地帮助客户企业不是把巨额资金投人在物流设施上,而是投入在核心业务方面,节约企业资金、降低财务风险,有助于提高企业的核心竞争力。缺点是对于较小规模的客户企业而言,由于物流设施标准较高,设备比较先进,租金成本可能过高。
